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一年后才交地的三墩北宅地,为何还是这么火?

老狼 2017-5-25 09:59 122人围观 三墩楼市

  5月22日,嘉兴“土拍大戏”余温未却,5月24日,杭州主城区土拍同样热度不减。

  此次杭州主城区共有6宗地块出让,即杭政储出【2017】9-14号地块,并在报名阶段首次采用了摇号确定报名、报价顺序。土拍现场“惊喜“不断,现房销售、溢价封顶、自持100%、配建养老用房……所有结果都表示着即使政策重重施压,各大房企对杭州市场依旧极为看好。

  

  新规“摇号”首秀,报名溢价直逼50%

  在此前国土局发布的挂牌公告指出,2017年5月15日9:00时,如有两家或两家以上竞买人已到达报名地点的,采取现场摇号方式确定报名、报价先后顺序。参加摇号的竞买人须在摇号前已足额缴纳竞买保证金(含预约保证金)。

  此次土拍带来的新规“首秀“,使得在报名阶段三墩北宅地和双浦商地报价溢价就已直逼50%,直接卡住土地新政的第一道门槛,其中三墩北宅地在报名阶段最终摇号后报价溢价49.998%,这一报价也成为挂牌报价阶段的最高挂牌价。

  在竞拍首轮,双浦商地溢价直接达到50%,进入现房销售;三墩北宅地则在第一轮竞拍禹州地产就直接跳高至70%溢价,锁定地价为18487.57元/㎡,跨入新政第二道门槛,转入竞自持阶段。

  溢价一轮封顶,金辉&建发自持32%夺三墩宅地

  三墩北宅地共有包括万科、碧桂园、融信在内的29家房企报名参拍,仅第一轮报价,三墩宅地就已达到了溢价率上限,进入自持比例竞价环节。而在自持比例竞价的环节,同样是第一轮,佳兆业就直接将自持比例提至10%,可见竞争何其激烈。

  最终在第11轮竞价中,三墩北宅地由金辉&建发联合体竞得,自持比例32%,创下宅地自持比例新高(此前桃源R21-09地块自持比例为20%)。由于该地块体量较大,自持比例的增加意味着该地块可建面积从20万㎡直接缩水至14万㎡。

  商业地块不逞多让,自持100%并配建养老房

  除了三墩北宅地,本次还出让了5宗商业用地,其中杭政储出【2017】9号、10号两块地为村级留用地,分别被中赢和星耀底价拿下;杭政储出【2017】12号地块用地性质为公共交通场站用地兼容旅馆用地,竞拍现场反响平平,经过五轮竞拍,最终由杭城投以总价23600万元拿下,折合楼面价7392元/㎡,溢价率仅2.37%。

  竞争最激烈的为杭政储出【2017】11号和13号地块。两宗地块溢价率达到70%封顶溢价并进入自持阶段,杭政储出【2017】13号最终由杭州西岸宏(音)投资管理有限公司以17248万元竞得,楼面价8094.23元/㎡,需自持比例25%。杭政储出【2017】11号则由广宇以2.56亿元竞得,楼面价1.74万元/㎡,自持比例100%,配建养老服务用地面积500㎡,这也是主城区第二宗需要配建养老用房的地块(第一宗为半山田园C2-05地块)。

  排除商业不论,在新政新规压制之下,为何三墩北宅地依旧火热呢?拿地宝研究院认为在于以下几点:

  1、开发商拿地信心充足

  据挂牌文件所示,三墩北地块将于2018年2月9日交地,再加上需要现房销售,开发周期计算为两年,该地块将在2020年左右正式入市。2020年是十三五完结之年,是地铁全面覆盖之年,再加之亚运会的临近、入围国家中心城市等利好不断加码杭州,均给开发商大量信心,即使大量自持,也无所畏惧。

  2、住宅市场持续供不应求。

  2008年至今三墩板块仅出让了11宗住宅/商住用地(不包括本次出让),最近一次宅地出让为2016年11月28日郑州绿都拿下的杭政储出【2016】29号地块,再往前就要追溯至2015年11月之前了,三墩宅地供应本就不多,在2017年供地计划中,除去本次出让一宗宅地,仅剩三墩北A-R21-05地块一宗宅地,故开发商“大抢”也在情理之中。

  同时截止今年4月底,三墩板块可售库存9.22万㎡,可售去化周期为8.18月,近一年中三墩板块的库存量减少了10万㎡左右,可售去化周期从最高的18.5个月减少到如今8个月,三墩板块的日渐受关注也使得各大房企对三墩板块的信心更足。

  

  3、房企战略进入与补仓强劲。

  本次出让的1宗宅地共吸引29家房企,其中参与自持竞价阶段的企业入杭、深耕意愿强,新希望多次参与竞拍欲入杭;融信、佳兆业在主城区库存量不足7万平方米;金辉、联发深耕杭州意图明显。

  4、地块本身属性较优越。

  此次出让的三墩北宅地位于三墩板块,板块是城西科创大走廊的起点,南侧毗邻浙大紫金港校区、紫金众创小镇,西面为阿里云谷,北面还有刚引入的西湖大学,为板块今后的发展提供了一定的产业支撑。周边金地自在城、中海紫藤苑、协安紫郡等小区均已交付使用,居住氛围日渐成熟。

  同时地块距离地铁4号线紫金港路站约1.5公里;地块东侧800m有规划小学、中学,预计2020年建成;周边有浙江医院三墩分院(在建)、中西医结合医院,配套相对较优越。

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