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租房新规一声令下 租客之痛能否一刀斩除?

老狼 2017-6-10 08:50 53人围观 三墩楼市

  房东一言不合就涨价、中介二话不说就赶人,想退房不仅退不了押金,甚至还遭到恐吓……除了单纯的金钱账之外,关于租房这件事,不少租客们都有“说起来都是泪”的经历。与发达国家相比,我国的房屋租赁市场还不成熟,市场中充斥着大量个人房东和中介二房东,显而易见,租客在这个体系中处于明显的弱势。

  而最近,住建部发布了《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》,首次针对租房市场进行了立法规范。这一条例,除了给租客带来了实实在在的好消息之外,也让本土和外来开发商开始备战楼市下半场。

  租客之痛个人出租房比例过高,市场选择余地不大

  记者注意到,在这个“征求意见稿”中,最引人关注的是其中近一半的篇幅放在了如何保障租房人的权益上。比如“出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人,收回住房”,“合同中没有约定租金调整次数和幅度的,出租人不得单方面提高租金”,明确“鼓励出租人与承租人签订3年以上的租赁合同,房租按月支付”等。

  记者随机访问了5位曾经有过租房经历的租房客,几乎每个人都能说出一件关于自己租房的糟心事。在采访中,租房客普遍期待这条新规能真正落地实施,这样就再也不用担心房东随便涨价,随意断租撵人了。

  事实上,在一个完整的房地产市场中,买卖和租赁本应是两大重要组成部分。然而长达20多年的时间里面,国内房地产买卖市场迅猛发展,租赁市场却几乎处于边缘化位置,租房的供应主体也是以个人为主。

  此前,清华大学房地产研究所所长刘洪玉在接受媒体采访时曾说,我国住房租赁市场中,约90%的房源为个人出租,而在一些国家比较成熟的房地产市场中,专业租赁企业提供的房源占比在30%左右。

  对于不少租房客而言,无论是现实环境还是价格条件,选择个人出租房依然是最佳选择。

  王丹丹的想法就比较有代表性。在浙江财经大学就读大四的她,即将面临毕业租房的问题,在看过一些房子之后,她表示:“由开发商提供租赁的房子环境好、设施配备也专业,就是房价太高了,对于我这样刚毕业的学生来说承受不起。”她说,虽然跟个人租房遇到的问题肯定会比较多,但是在价格面前,她还是打算找个人租房。

  同样遇到过这些问题的还有在杭州一家银行上班的严小姐。“以前也租过中介提供的房子,中途动不动就涨价,各种设施坏了找不到人维修,问题确实不少。”后来,她也看过酒店式公寓,最后也因性价比不高而放弃。严小姐坦言,现在杭州市场上由开发商出租的公寓在选择上并不多,如果没有遇到特别合适的,大多数人还是会选择通过中介租房的模式。“这次征求意见稿出台,或许可以让市场更加规范,对租房者来说也不失为一个福音吧。 ”

  开发商之变随风起舞,积极入局租赁市场

  快速变化的房地产市场和现代消费观,正在改变中国的租房市场和城市居住方式。据记者了解,近两年,国家大力倡导住房租赁,一些嗅觉敏锐的开发商,例如万科、龙湖、德信、远洋等早已布局租赁市场。如今,长租公寓市场已然成为不少开发商发展创新业务的新领域。

  然而,这两年卖房卖到手软的开发商,为何会青睐利润回报率远不及房地产开发的租赁市场呢?

  爱上租联合创始人徐毅认为,开发商进军租赁市场一定是一个大趋势。他解释,现在国家鼓励租购并举,政策利好有利于开发商放开手脚。同时,现在买房政策的收紧,滞销房源用来出租,可以带来一笔稳定的现金流,便于企业的资本运作。可以看出,如今楼市进入发展的下半场,开发商都在积极拓展高利润的业务。

  此外,由于目前杭州土地拍卖新政规定,溢价率达到70%时锁定限价,转入竞报自持比例。这样意味着,越来越多的开发商将拥有大量自持物业,而长租公寓品牌的培养,可以成为这部分自持物业很重要的去化出路。

  浙江大悦资产管理有限公司6月将在滨江推出“群岛”公寓,而该公司是由南都物业和赞成房产两大战略股东联合投资,雄厚的物业和地产背景让项目还没亮相就受到了不少业内人士的关注。大悦资产的相关负责人认为,有开发房产的经验、有自己的物业本身就是优势,而“群岛”定位是“存量不动产开发及运营商”,是个长期稳定且空间巨大的行业。

“群岛”创始合伙人黄芳则表示,做长租公寓只是个开始,“现金流稳定、行业发展有想象力,更为重要的是未来可以在金融方面获得价值。”黄芳说,金融业发达的美国有REITs(房产信托投资基金),通过它,美国人可以拥有写字楼、购物中心的物权运作,并在这些项目长期运营收益中不断分享收益。中国的存量不动产运营行业也有希望在金融层面不断创新和推进,实现行业资产证券化。

  盈利模式之思光靠剪刀差还远远不够

  虽然租赁市场前景广阔,但徐毅觉得,目前长租公寓的盈利来源还停留在租金与拿房成本的剪刀差上,盈利模式亟待清晰化。而开发商做租赁公寓在现阶段还处于初期,也会有一些问题值得去思考。

“首先是本身行业的低毛利率。”他解释,从前开发商在土地环节赚钱,在产品和品牌上赚钱,但现在一旦做租赁而不是出售之后,资金的高成本和低回报率可能会在预期上出入很大。其次,在日常运营过程中,因为开发商此前一直都只是拥有交易技能,而切换到租房上,因为服务量很大,在租房的客户获取和出租率上也是一个新考验。

  他认为,我国的租赁市场相对于交易市场的发展非常不足,这也是为什么目前从宏观层面可以看到更多引导租赁市场发展的政策,“购租并举”的政策也是有意在提高租赁市场在整个房屋交易市场的地位。

“对比美国和日本的市场,也可以发现,越是房价高的城市,租房市场越是成熟,很多人通过租房来满足需求,成熟市场通常把40%以上的收入花在租房上。”徐毅这样说。

  大悦资产相关负责人则表示,就杭州市场而言,还缺少一些有影响力的成熟品牌长租公寓。市场较为初级和原始,楼市下半场,房企要面对土地的稀缺性,锻炼使自持物业保值升值的能力,还要面对客群的分化,长租会成为一部分人的首选甚至是长期选择。而这也是房企持续生存的一条新路。

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